“경매에서 낙찰을 받았어요. 이제 뭘 해야 하죠?”
“계약서 쓰나요? 돈은 언제까지 내야 하나요?”
“소유권 이전은 자동인가요?”
이런 질문은 경매 초보자에게 매우 흔한 궁금증입니다.
낙찰을 받는 순간부터 진짜 ‘내 집 만들기’는 시작됩니다.
절차를 하나씩 빠뜨리지 않고 정확히 따라야 소유권 확보와 명도까지 매끄럽게 마무리할 수 있습니다.
✅ 1. 낙찰 확정까지 기다리기 (매각결정기일)
📍 낙찰 = 계약 아님!
- 낙찰 직후 “당첨”된 것이지, 계약 체결은 아직 이뤄지지 않았습니다.
- 법원은 낙찰 다음 날부터 1~2주 내로 ‘매각결정기일’을 잡습니다.
🔹 매각결정기일에 하는 일
- 채권자, 채무자, 이해관계인이 이의 제기 가능
- 특별한 이의 없이 ‘매각허가결정’이 내려지면 낙찰이 확정됩니다.
- 이후 **1주간의 항고기간이 지나야 매각이 ‘확정’**됩니다.
📌 요약: 낙찰 → 매각결정기일 → 1주 항고기간 → 매각 ‘확정’
✅ 2. 매각대금 납부 (잔금 납부 기한)
💰 언제까지 잔금을 내야 하나요?
- 매각허가결정이 확정된 날로부터 30일 이내
- 보통 ‘매각대금 납부기한통지서’가 우편으로 발송됩니다.
💳 얼마를 납부하나요?
- 입찰금액 전체에서 이미 납부한 입찰보증금(보통 10%)을 제외한 금액
- 예: 낙찰가 2억 원, 입찰보증금 2천만 원 → 잔금 1억 8천만 원 납부
📌 기한 내 잔금을 미납하면 매각이 취소되며 보증금 전액 몰수됩니다.
✅ 3. 소유권 이전 등기 신청
🏠 잔금을 납부하면 자동으로 등기가 되나요?
아닙니다. 등기신청은 낙찰자 본인이 직접 해야 합니다.
📄 필요한 서류
| 서류명 | 발급처 |
| 매각허가결정 정본 | 해당 법원 |
| 매각대금 완납증명서 | 법원 경매계 (잔금 납부 후 교부) |
| 부동산 등기신청서 | 직접 작성 또는 법무사 대행 |
| 등록면허세 납부 영수증 | 관할 구청 |
| 취득세 납부 영수증 | 위택스 또는 시청·구청 |
| 주민등록등본, 신분증 | 본인 명의 증빙용 |
💡 보통은 법무사에게 위임하여 전체 절차를 대행하기도 합니다.
✅ 4. 명도 절차 (점유자 퇴거)
소유권 이전 후에도 기존 세입자나 점유자가 그대로 있는 경우, 실제로 내 집처럼 사용하려면 명도 절차가 필요합니다.
방법 1: 협의 명도
- 점유자와 합의하여 일정 비용(이사비 등)을 지급하고 자진 퇴거 유도
방법 2: 강제집행
- 명도소송 → 집행권원 획득 → 강제집행 신청 → 집행관 출동
🧾 낙찰 후 ‘인도명령’을 법원에 신청해두면 강제집행을 빠르게 진행할 수 있습니다.
입찰 전 ‘점유자 유무’, ‘대항력 여부’를 반드시 확인해야 하는 이유이기도 합니다.
✅ 전체 절차 요약
| 단계 | 설명 |
| 1. 낙찰 | 최고가 입찰자 선정 |
| 2. 매각결정기일 | 법원이 낙찰 승인 여부 결정 |
| 3. 매각 확정 | 항고기간(1주) 후 확정 |
| 4. 잔금 납부 | 확정 후 30일 이내 잔금 납부 |
| 5. 소유권 이전 등기 | 서류 준비 후 본인 또는 법무사가 신청 |
| 6. 명도 | 점유자 퇴거 → 실입주 가능 |
🔍 실무자가 전하는 조언
- 잔금 마련 계획을 미리 세워야 합니다. 기한 내 미납은 보증금 몰수라는 큰 손해로 이어집니다.
- 낙찰 전 ‘임차인 유무’와 대항력 여부는 반드시 조사해야 합니다. 명도 리스크가 가장 큰 변수입니다.
- 취득세 및 등기비용은 낙찰가 기준으로 계산되므로, 예산에 포함시켜야 합니다.
- 법무사 활용 여부는 시간과 경험에 따라 판단하되, 초보자의 경우 위임이 더 안전한 경우가 많습니다.
✏️ 마무리
경매는 단순히 낙찰로 끝나는 게임이 아닙니다.
진짜 승부는 낙찰 이후의 절차를 얼마나 정밀하게 마무리하느냐에 달려 있습니다.
계약, 납부, 등기, 명도까지 체계적으로 준비해야 안전한 내 집 마련이 가능합니다.