경매에 입찰할 때 가장 조심해야 하는 부분은 바로 임차인의 존재입니다.
특히 “대항력 있는 임차인”이 존재할 경우, 낙찰자는 보증금의 일부 또는 전부를 인수해야 할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 대항력의 정확한 개념부터, 낙찰자가 부담할 수 있는 금액 계산 방법까지 꼼꼼하게 정리해드립니다.
✅ 대항력 있는 임차인이란?
“대항력”이란, 부동산 소유자가 바뀌더라도 임차인이 기존의 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
즉, 낙찰자가 새로운 집주인이 되어도, 임차인은 계약기간 동안 계속 살 수 있고, 보증금도 받아야 한다는 것입니다.
✅ 대항력 성립 요건
| 구분 | 요건 | 설명 |
| 주택 | 전입신고 + 실제 거주 | 주민등록상 전입 + 실질 거주가 모두 충족되어야 함 |
| 상가 | 사업자등록 + 실제 점유 | 사업자등록 후 실제로 영업하고 있어야 함 |
📌 참고: 이 요건이 근저당권 설정일보다 먼저 갖춰졌는지가 중요합니다.
✅ 대항력 있는 임차인이 있을 때 낙찰자의 책임은?
👉 배당요구 여부에 따라 인수 여부가 달라집니다.
| 상황 | 낙찰자의 부담 |
| 대항력 O + 배당요구 O | 배당에서 덜 받은 금액만 인수 |
| 대항력 O + 배당요구 X | 보증금 전액 인수 가능성 있음 |
| 대항력 X | 보증금 인수 없음 (명도 가능) |
💰 보증금 인수 금액 계산법 (실전 예시)
📌 조건
- 임차인 보증금: 1억 원
- 전입일자: 2018년 1월 10일
- 확정일자: 2018년 1월 12일
- 선순위 근저당: 1억 6천만 원
- 낙찰가: 1억 8천만 원
- 임차인 배당요구 O
👉 계산 과정
- 낙찰가에서 선순위 채권(근저당) 1억 6천만 원을 배당
- 남은 금액: 2천만 원
- 임차인은 보증금 1억 중 2천만 원만 배당받고, 8천만 원은 못 받음
→ 이 미배당 8천만 원이 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 금액
❗ 배당요구 안 하면?
- 임차인이 배당요구를 하지 않으면, 배당 자체를 받지 못합니다.
- 그러나 대항력은 살아있기 때문에 → 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.
🧾 꼭 확인해야 할 서류
| 서류명 | 주요 확인 포인트 |
| 전입세대열람 내역 | 임차인 전입일, 세대원 유무 |
| 임대차계약서 | 계약일, 보증금, 확정일자 |
| 현황조사서 | 실제 점유 여부 |
| 매각물건명세서 | 배당요구 여부, 대항력·우선변제권 명시 |
✔️ 실전 요약
| 항목 | 설명 |
| 대항력 요건 | 전입신고 + 실거주 (또는 사업자등록) |
| 인수 판단 기준 | 대항력 여부 + 배당요구 여부 |
| 인수 금액 계산 | 보증금 – 배당금 = 낙찰자 인수액 |
| 가장 위험한 경우 | 대항력 O + 배당요구 X → 전액 인수 가능성 |
💡 경매 전문가의 조언
- “대항력”이라는 단어 하나로 수천만 원의 손해가 발생할 수 있습니다.
- 낙찰 전에 꼭 임차인의 전입일, 점유 여부, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 초보자라면 권리분석 컨설팅이나 법무사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.